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Est-ce qu’une société (SA, SARL, SAS, SCI) peut demander une subvention Anah en tant que PB ?

Toutes les personnes morales ou  physiques peuvent être éligibles à une aide de l’Anah – propriétaires bailleurs – à l’exception des sociétés HLM, des établissements publics et des sociétés avec participation de fonds publics (type SEM, EPA etc…).

Une société, qu’elle soit civile (SCI, SCPI…) ou commerciale (SA, SAS, SARL, EURL…), propriétaire d’un bien immobilier affecté à un usage locatif d’habitation à titre de résidence principale, peut obtenir une subvention de l’Anah à deux conditions :
– si son objet social mentionne expressément parmi ses activités la gestion immobilière ;
– si sa durée de vie prévisionnelle est au moins aussi longue que les engagements (où à tout moins, rien ne vient prouver le contraire).

Une personne morale (SA, SARL, SCI ….) ne peut assurer de la gestion locative que si cette activité est inscrite dans ses statuts au titre des activités pour laquelle elle est déclarée. Donc l’Anah est légitime à refuser l’octroi d’une subvention à une société souhaitant mettre en location des logements alors que cette activité n’est pas prévue par les statuts. La modification des statuts par la société suffit à débloquer la situation, si la durée de vie de la société est à minima d’une durée équivalente à celle des engagements à souscrire avec l’Anah.

Il faudra être vigilant quant à l’art. 15-A du RGA qui stipule que les associés de la société ne peuvent pas occuper un logement subventionné pendant la durée des engagements, ce qui est valable donc pour tous les membres de la société, personnes physique.

Attention, la société sera éligible uniquement à la subvention travaux mais ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés bien qu’elle soit obligée de conventionner.

Objet social

Tout acte des représentants légaux de la société, non réservé à la compétence d’un autre organe, n’engage valablement la société à l’égard des tiers que s’il entre dans l’objet social et s’il a été accompli au nom de la société. Lorsque les dirigeants sociaux ont accompli un acte qui dépasse l’objet social, leur responsabilité peut être mise en cause. Par ailleurs, la société peut demander la nullité de cet acte, notamment en cas de SA ou SARL si elle peut prouver que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances.

C’est pourquoi il est important que l’objet social mentionne expressément, parmi ses activités, la gestion immobilière.

Néanmoins, dans les cas où l’activité de location est très accessoire, par exemple lorsqu’une société veut mettre en location un ancien logement de fonction ou bien lorsqu’un commerçant exerçant en SARL désire faire des travaux et louer l’appartement situé au-dessus de son magasin, il est admis de ne pas exiger une modification de l’objet social.

Durée de vie de la société

Dans le cas notamment des société civiles, et plus particulièrement des SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers), qui peuvent avoir une durée de vie réduite, à défaut d’une prolongation de cette durée, il devra être systématiquement exigé que l’engagement du propriétaire soit directement attaché à l’immeuble.

Dans le cas des SCPI, ceci peut être fait par l’approbation d’une résolution spécifique des associés de la SCPI réunis en assemblée générale. A titre d’exemple, le texte d’une telle résolution pourra être le suivant : « Sur proposition de la société de gestion, les associés prennent acte de l’engagement réglementaire de la SCPI de conserver à la location pendant une durée de neuf ans à compter de la date de prise d’effet des engagements de location, les appartements de l’immeuble sis, ……………. en contrepartie des subventions accordées par l’Anah ».

Rappel :

Extrait de l’article 15-A du RGA :
Propriétaires, titulaires de droit réel immobilier conférant l’usage de locaux loués nus ou meublés
[…]
Pendant la durée de l’engagement, les logements donnés à bail ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit par les membres de l’indivision, les gérants, associés ou administrateurs des personnes morales, bénéficiaires de la subvention, ainsi que leurs conjoints, concubins ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
[…]

Références juridiques sur les sociétés :

articles 1832 et suivants du Code civil (sociétés civiles)
articles L. 210-1 et suivants du Code de commerce (sociétés commerciales)

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