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Un bailleur conventionné souhaite vendre son bien. Quelle est la procédure? La convention est-elle transférable à l’acheteur ?

Dans le cas d’une mutation de la propriété pour des logements conventionnés dont les engagements courent toujours, la transmission des engagements de la convention est une obligation qui résulte de l’article L. 321-11 du CCH. Le conventionnement s’impose de plein droit à l’acquéreur, c’est à dire qu’il devient propriétaire d’un bien qui est grevé d’une convention. L’existence d’une convention doit obligatoirement être mentionnée dans l’acte de vente. Cette sorte de « servitude » sur ce bien immobilier fait partie des points de négociation entre vendeur et acheteur et les engagements de la convention seront obligatoirement mentionnés dans l’acte de mutation. Par ailleurs, en cas de logement occupé, le locataire en place est protégé par son bail loi de 89. Le bail en cours continue à s’appliquer nonobstant le changement de propriétaire, qui prendra les dispositions prévues par la loi au terme triennal du bail en cours.

Malgré cela, l’avantage fiscal n’est pas transmissible.
– Pour le vendeur : l’administration fiscale recalculera, année d’imposition par année d’imposition, le montant du revenu net foncier.
– Pour l’acquéreur : il n’aura pas d’avantage fiscal, sauf s’il repart sur une nouvelle convention.

Pour que l’ancien PB n’ait pas un reversement de sa subvention anah, il faut que le nouveau PB remplisse le formulaire « engagements à souscrire par le nouveau propriétaire » – cerfa 13 464*03. En cas de non reprise des engagements de location et de conventionnement par le nouveau PB : l’Anah prononce vis à vis de l’ancien PB le reversement de la subvention au prorata des années d’engagement non respectées.

S’agissant de la vente au profit d’un PB qui s’est engagé à reprendre les engagements, deux cas :

1/ Le repreneur n’est pas intéressé par le bénéfice de l’avantage fiscal (rappel : l’avantage fiscal n’est pas transmissible) :
– il devra signer un avenant à la convention pour la durée restant à courir. Il faudra utiliser le cerfa type « Avenant » et remplir la partie 1 « en cas de mutation de propriété ».
NB : si le logement est occupé, le nouveau PB fera signer un avenant au bail à son locataire.
Si le nouveau propriétaire ne signe pas l’avenant, la convention ne peut plus être applicable et dans ce cas il y a résiliation de la convention initiale pour non respect des engagements donc reversement de la subvention pour l’ancien PB.

2/ Le repreneur souhaite bénéficier de l’avantage fiscal :
– La convention initiale est résiliée. Il faut prévenir les impôts.
– Une nouvelle convention (CST) doit être signée par le nouveau PB accompagnée du nouveau bail et des ressources du locataire conformes.
– Le bénéfice de l’avantage fiscal ne sera possible que si toutes les conditions tant de loyer que de ressources sont respectées.

NB : même si le repreneur conclue une CST (et donc respecte de fait les engagements de l’ancien propriétaire), les services fiscaux peuvent se retourner auprès de l’ancien propriétaire pour une remise en cause de l’avantage fiscal des premières années.

Attention il convient de vérifier les conditions en vigueur d’éligibilité à l’avantage fiscal (par exemple, avec le dispositif Louer Abordable, si on est en zone C et en CST sauf IML, le nouveau bailleur ne pourra peut-être pas bénéficier d’un avantage fiscal).

A noter que s’il s’agit d’un dossier avec subvention Anah- CAT, il y aura lieu de se rapprocher dans les plus brefs délais du PCE (pôle contrôle des engagements).

Pour résumé :
– en cas de CAT :  il faut que le nouveau PB signe le formulaire reprise des engagements (pour la subvention) + avenant de la convention (pour le suivi de la convention)
– en cas de CST : il faut que le nouveau PB signe l’avenant de la convention (pour le suivi de la convention).

A défaut, il y aura résiliation de la convention et reversement de la subvention (s’il y a eu subvention).

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